Как сменить нерадивую управляющую компанию и кого призвать к ответу за многомесячное отсутствие в доме горячей воды.

Едва ли в городе найдется хоть один человек, которому ни разу в жизни не приходилось сталкиваться с жилищно-коммунальными проблемами. Жаль только, что юридических знаний для грамотной защиты своих прав им зачастую не хватает, а услуги профессионального правозащитника по карману далеко не каждому. Разобраться с самыми острыми и злободневными коммунальными вопросами читателям помогает председатель НП «Ассоциация независимых юристов Смоленска» Олег Рабушенко.

- Правда ли, что плановые отключения горячей воды по закону не должны превышать двух недель? Если да, то как можно юридически бороться с ситуацией, когда такие отключки длятся по два месяца и больше? Каков должен быть алгоритм действия?
- В настоящее время существуют сразу несколько документов, регулирующих вопросы горячего водоснабжения. Основной - постановление Правительства России № 307 от 23 мая 2006 года «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Этим документом, в частности, определяется, в каких случаях и как долго имеют право оставлять смолян без горячей воды: «на 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца; на 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали – на 24 часа; для проведения профилактических работ - один раз в год, в соответствии с пунктом 10 данного Порядка». Протяженность летних отключек регламентируется Правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России № 170 от 27 сентября 2003 года. Где черным по белому написано, что «рекомендуемый срок ремонта, связанный с прекращением горячего водоснабжения, – 14 дней». Более конкретно сроки возможных перерывов в снабжении горячей водой определены в «Гигиенических требованиях к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения», утвержденных постановлением руководителя Роспотребнадзора (главсанврача России) № 20 от 7 апреля 2009 года. Этот документ гласит, что «в период ежегодных профилактических ремонтов отключение систем горячего водоснабжения не должно превышать 14 суток».
Так что, если в вашем доме горячей воды нет больше двух недель, вы имеете полное право обратиться с жалобой в городскую администрацию, в департамент ЖКХ Смоленской области, в Государственную жилищную инспекцию, в Роспотребнадзор или сразу в прокуратуру.
Кто должен ответить за данное нарушение и возместить вам ущерб? Это зависит от того, кто является исполнителем, поставляющим вам горячее водоснабжение. Так, если ваш дом обслуживает управляющая компания, то именно она несет ответственность за продолжительные отключения. Причем вне зависимости от того, производит она или приобретает коммунальные ресурсы. А вот если у вас действует ТСЖ или ЖСК, то вся ответственность за непредоставление горячего водоснабжения лежит на их органах управления.
Также важно помнить, что в соответствии с п. 51 и 77 «Порядка предоставления коммунальных услуг гражданам» потребитель имеет право требовать уплаты исполнителем неустоек (штрафов, пеней) при непредоставлении коммунальных услуг, в том числе – возмещения убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу потребителя. Да и платить за фактически непредоставленные услуги человек не должен.
Чтобы добиться своего, необходимо направить исполнителю услуг претензию, а если ваши требования добровольно не выполнят, тогда придется обратиться  в суд.

- Какой перерасчет положен по квартплате, если мы всей семьей уезжали в отпуск на три недели?
- Если у вас установлены индивидуальные счетчики, то тут никаких усилий прилагать не стоит – в перерасчете нет необходимости. Если же вы платите по нормативам потребления, то сумму в квитанциях можно существенно снизить. За отопление придется заплатить в полном объеме, а вот счета за горячую и холодную воду коммунальщики обязаны пересчитать.
Заявление о перерасчете необходимо подать до начала периода временного отсутствия потребителя или не позднее 30 дней после возвращения домой – в свою управляющую компанию либо абонентский отдел водоканала и тепловых сетей, если  собственники выбрали непосредственное управление домом.
Писать документ можно в свободной форме, при этом необходимо указать фамилию, имя и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, дни начала и окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении.
Перерасчет осуществляется в течение пяти рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, а результаты будут указаны в платежном документе. К заявлению необходимо приложить документы, которые подтвердят продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Такими документами могут быть копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы, справка о нахождении на лечении в стационаре, проездные билеты, оформленные на имя потребителя, или их копии, счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии и так далее.
Коммунальщики  вправе снимать копии предъявляемых документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений.

- Если меня не устраивает моя управляющая компания, могу ли я отказаться от ее услуг и как?
- Осуществить такую замену в индивидуальном порядке не получится, такое решение  должно быть коллективным. Жилищный кодекс предусматривает три равноправных способа эксплуатации многоквартирных жилых домов. Это управляющая компания, товарищество собственников жилья или непосредственное управление. В том случае, если жильцы сами не приняли решение, муниципалитет проводит конкурс среди управляющих компаний, в результате которого дом переходит к одной из них.
«Самостоятельно» отказаться от услуг управляющей компании вы можете только в том случае, если живете в приватизированной квартире. Проще всего это сделать, если ваши соседи также недовольны качеством и стоимостью коммунальных услуг. Правда, очное собрание всех жильцов придется организовать в любом случае. Не удается собрать всех вместе - отпечатайте проект решения и разошлите его по квартирам с просьбой проголосовать. Помните, что голосование проводится не по количеству участников, а по количеству квадратных метров. То есть семья из пяти человек, проживающая в квартире площадью 20 квадратных метров, меньше влияет на решение, нежели одинокий человек, занимающий квартиру в 50 «квадратов». За неприватизированные квартиры голосует представитель муниципалитета. Решение должно быть оформлено письменно и заверено подписями председателя и секретаря собрания. На том же собрании можно определить и новый способ управления домом.
За съемщиков муниципальных квартир все решает муниципалитет, поскольку именно он в данной ситуации считается собственником. Однако это вовсе не означает, что квартиросъемщик лишен возможности сменить неугодного ему «управленца». Необходимо убедить чиновника, что у вас есть очень веские причины для смены управляющей компании. Хорошим доказательством могут стать некоторые документы, например письменные жалобы жильцов или их копии. Также можно обратиться в надзорные органы, такие как жилищная инспекция, санэпидстанция или прокуратура. По вашей жалобе они обязаны провести проверку и составить соответствующие акты, которые также можно использовать, чтобы добиться своей цели.

- Как вообще собственнику жилья можно контролировать деятельность управляющей компании?
- Взяв шефство над любым многоквартирным домом, управляющая компания автоматически обязуется обеспечить не только максимально благоприятные, безопасные и комфортные условия для проживания всех жильцов, но и правильное содержание всего имущественного добра. Но так хорошо все звучит только на бумаге, а едва дело доходит до практики, как тут же возникает немало проблем. Чтобы такого не происходило, необходимо в заключенном договоре на обслуживание многоквартирного дома указать пункт, в котором будет четко предписано, как и кем деятельность УК будет контролироваться и проверяться.
Функцию ревизора можно поручить самым разным лицам или компаниям. Например,  привлечь аудиторскую компанию, инженерных специалистов или специалистов другого профиля. Обнаружив те или иные нарушения в деятельности управляющей компании, конт-ролирующая организация должна отразить их в соответствующих документах. Со своей стороны собственники помещений не должны молча наблюдать за тем, что происходит в их доме и безучастно со всем соглашаться. Каждый из них имеет полное право предъявлять свои требования, высказывать пожелания и собственное мнение по поводу всего происходящего. Подобные пожелания должны фиксироваться наравне с жалобами жильцов.
В целом контроль деятельности коммунальных и управляющих организаций обязательно регулируется законодательством государства. Это самый главный Закон о защите прав потребителей, на основании которого определяется и наказание за невыполнение услуги, и ее надлежащее качество. Собственник в данном случае является самым обычным потребителем. Поэтому он может контролировать самостоятельно качество выполнения работ и предъявлять претензии, если, по его мнению, качество не соответствует должному уровню.
Осуществление контроля - важная и нужная мера. Какой бы добропорядочной ни выглядела компания, управляющая домом, от ее деятельности зависит благосостояние всех жильцов в доме, поэтому стоит не лениться и тщательно продумывать каждый пункт договора при его составлении и подписании. От бдительности самих жильцов и компетентных органов зависят комфорт и безопасность всего дома.

- Куда обращаться, если не устраивает качество ремонта (в частности, замена труб и стояков), проведенного управляющей компанией? В какие сроки и по чьим предписаниям должны быть устранены неполадки?
- Работы по текущему ремонту являются обязанностью управляющей компании и производятся за счет ежемесячной платы граждан за содержание и ремонт. Как правило, для проведения данных работ управляющая компания нанимает подрядную организацию, хотя вполне может проводить их и самостоятельно.
Если жильцов не устраивает качество проведенного ремонта, в первую очередь им необходимо обратиться к руководству управляющей компании, которая должна устранить недостатки либо потребовать этого от подрядчика. Если же управляющая компания игнорирует просьбы жильцов, они имеют право обратиться в контролирующие органы – например, в Государственную жилищную инспекцию или  Роспотребнадзор. Сроки выполнения предписания устанавливаются этими органами, а за их невыполнение  управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.

- Куда обращаться, если уже в течение недели не можем дождаться слесаря-ремонтника из управляющей компании?
- Предельные сроки устранения неисправностей внутридомового оборудования определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. В соответствии с Приложением 2 аварийные неисправности трубопроводов и их сопряжений должны устраняться немедленно. Срок ликвидации дефектов отсчитывается с момента их обнаружения или с момента поступления заявки от жильцов.
Вот только указанные Правила были изданы до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в настоящее время носят скорее рекомендательный характер. А положения действующего жилищного законодательства гласят, что сроки устранения подобных аварий, как и все остальные работы по содержанию и текущему ремонту дома, должны согласовываться собственниками и управляющей организацией при заключении договора управления в многоквартирном доме и обязательно отражаться в указанном договоре. Выходит, что если оперативное устранение коммунальных проблем четко не прописано в документе, то и требовать быстрого появления необходимого работника не приходится.

- Почему мы платим за тепло в домах летом, когда оно отключено?
- В настоящее время существуют два варианта оплаты услуг отопления. Первый - оплата услуг отопления по ставкам, установленным органом регулирования (руб./кв. м). В этом случае плата за тепло взимается в течение всего года равными долями. Такие ставки рассчитываются исходя из действующих на тот период времени тарифов и нормативов потребления тепла с учетом неравномерного распределения расхода тепловой энергии по месяцам в течение года. То есть отключенное в течение лета отопление тоже принимается во внимание. Вдобавок подобная практика позволяет координироваться с размером субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых гражданам в соответствии со ст. 159 ЖК РФ и Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Второй - оплата услуг отопления при наличии общедомового прибора учета тепловой энергии (руб./Гкал). В таком случае деньги с жильцов взимаются только в отопительный период в соответствии с фактическим потреблением тепловой энергии по тарифам, установленным органом регулирования.
Выбор варианта оплаты зависит от условий договора между управляющей и теплоснабжающей организациями, решения правления ТСЖ, ЖСК, а также технической возможности установки прибора учета тепловой энергии.

Анастасия Голикова,МК - Смоленск