Одно из главных достижений банкиров в посткризисный период развития ипотечного рынка — это расширение ассортимента программ кредитования новостроек. Купить или построить в кредит новое жилье стало выгодней, чем приобрести квартиру на вторичном рынке в долг.

До кризиса про ипотеку в основном говорили при покупке жилья на вторичном рынке. Именно в этом секторе рынка происходили основные изменения по процентным ставкам, размеру авансового платежа, требованиям к заемщикам. Займы на строительство квартир давали редкие банкиры. Они только учились кредитовать покупку нового жилья, ведь, как правило, граждане обращались за деньгами для приобретения жилья в строящихся домах и банкирам предстояло оценить не только платежеспособность потенциального заемщика, но и финансовое состояние застройщика, его способность достроить и сдать объект в эксплуатацию. В период обострения кризиса банкиры перестали выдавать ссуды на новостройки, подняв ставки до заоблачных высот свыше 20%. Впрочем, кредиты на покупку нового жилья стоили дорого, но как только кризис ослабил хватку, ситуация изменилась кардинально. Сегодня можно занять средства на строительство квартиры дешевле, чем на покупку недвижимости на вторичном рынке.

Родоначальником нового тренда стало российское правительство. Оно в 2009 году не только начало накачивать банковскую систему деньгами, но и запустило в кризис механизмы рефинансирование ипотечного кредита, выданного на покупку нового жилья, чтобы денежные средства вливались в карманы застройщиков, а не частных собственников, рядовых россиян, продающих недвижимость. Тогда впервые в новейшей истории России процентные ставки на новое готовое жилье от застройщика опустились ниже ставок на приобретение жилья на вторичном рынке у частных собственников (11% годовых против 12,5%). Первым подобный продукт с названием «Новостройка» запустило Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Но при покупке квартиры на стадии строительства дома процентная ставка все же не опускалась ниже 13% годовых.

Еще лучше стало, когда инициативу подхватили зависимые от государства банки, и уже весной этого года появилась возможность взять рублевый кредит на покупку строящегося жилья (независимо от стадии строительства дома) под 8% годовых. В то время как большинство банков кредитуют покупку квартир на стадии строительства по 13-15% годовых, а после оформления права собственности на готовый объект ставка снижается на 1,5-2 процентных пункта.

Экстремально низкую ставку (8%) предлагает Сбербанк, вне зависимости от того, строился объект на средства банка или нет. Правда, срок кредита ограничен восемью годами и первоначальный взнос должен быть не меньше 50%, а заявку на кредит нужно подать до 30 июня этого года. Другой госбанк — ВТБ, а точнее его розничная дочка ВТБ 24 — с конца мая предлагает новую программу по кредитованию покупки строящегося жилья. Условия несколько хуже, чем в крупнейшем розничном банке страны. Минимальная процентная ставка — 10% годовых при первоначальном взносе свыше 60% от стоимости жилья и на срок не более 7 лет. К тому же банк может повысить процент на этапе строительства дома на 2,5 процентных пункта в зависимости от надежности заемщика и застройщика, у которого покупается жилье. Зато ВТБ 24 сильно удивил желающих приобрести жилье на вторичке. В минувший вторник, 24 мая, заместитель президента — председателя правления ВТБ 24 Анатолий Печатников объявил о начале выдачи экспресс-ипотеки, то есть потенциальному заемщику, чтобы получить одобрение на кредит в течение суток, достаточно предоставить всего лишь два документа — паспорт гражданина Росии и копию водительского удостоверения или пенсионного свидетельства, и не надо никакой справки о подтверждении дохода. Да и главное — нужно накопить 50% от стоимости приобретаемого жилья. Пока это лучшие предложения на ипотечном рынке страны. У других игроков ставки колеблются на этапе строительства от 12% до 15% годовых, а после оформления жилья в собственность в пределах 11-13% годовых при первоначальном взносе не меньше 30%.

Скорее всего, по пути сокращения формальностей пойдут и другие банкиры, также они будут снижать минимальные ставки при большом первоначальном взносе от 50% и на короткий срок 5-7 лет. Хотя основная масса заемщиков берет кредит на 15-20 лет с первоначальным взносом около 30%. На кредит без авансового платежа могут рассчитывать заемщики имеющие право на получение материнского капитала. Не исключено, что кредиты на более долгий срок и меньшим первоначальным взносом (ниже 20%) подрастут в цене. То есть средние процентные ставки останутся на текущем уровне около 12,5% годовых. Предпосылок к резкому снижению ставок нет: ЦБ России поднимает ставку рефинансирования, чтобы противостоять разгону инфляции, которая уже превосходит прошлогодний уровень.

Впрочем, монетарные власти РФ надеются, что им удастся удержать ситуацию под контролем. Инфляция в России в I полугодии 2011 года не превысит 5,5%, а по итогам года составит 6-7%, полагает глава Банка России Сергей Игнатьев. По его словам, с начала текущего года накопленная инфляция составила 4,6%. Это больше, чем за этот же период прошлого года (3,8%). Иными словами денежные власти полагают, что во втором полугодии темпы роста потребительских цен замедлятся и тогда, возможно, вопрос о снижении ставки рефинансирования станет актуальным. Пока же такой сценарий развития событий даже не рассматривается. Очередное заседание совета директоров Банка России, на котором будет решаться вопрос о судьбе ставки рефинансирования и других ставок по операциям ЦБ состоится 30 мая. «Снижение ставок и нормативов резервирования маловероятно», — заявил Сергей Игнатьев

Посматривая на Центробанк, некоторые банкиры заявили о намерении поднять ставки уже летом, поскольку возможности банков по снижению ставок ограничены стоимостью фондирования. Подобные действия финансистов идут вразрез с политикой партии и правительства, которые постоянно говорят о необходимости сделать кредитование еще более доступным. Правда, в последнее время власти не столь настойчивы, как год назад, когда премьер грозил оставить банкиров без летнего отпуска, если они не увеличат объемы выдачи кредитов. Теперь же чиновники более лояльно настроены и не ставят банкирам количественных ориентиров по снижение процентов. Снижение ставки по ипотеке до заявленных властями 5-6% годовых маловероятно, полагает начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка Виталий Демидов. По его мнению, банкиры готовы давать дешевые кредиты, но пока в России экономическая ситуация не позволяет этого сделать. «Чтобы банки выдавали кредиты под такие проценты нужно, чтобы ставки привлечения были на уровне 2-3% годовых и инфляция не превышала 2-3% в год», — говорит Демидов.